Loại hình bất động sản ở Việt Nam khá đa dạng, nên đầu tư vào đâu?

Bất động sản là một trong những kênh đầu tư được ưa thích ở Việt Nam vì khả năng sinh lời cao. Hiện trên thị trường có đa dạng loại hình bất động sản. Tùy vào công năng, mục đích có thể kể đến như: nhà phố, căn hộ, shophouse, nghỉ dưỡng, công nghiệp…Mỗi loại hình đều có những ưu và nhược điểm khác nhau. Nhà đầu tư dựa vào kinh nghiệm, tiềm lực và những nhận định tương lai của mình để lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Nhà đầu tư lựa chọn bất động sản để đầu tư

Nhà phố – loại hình bất động sản sinh lời cao

Nhà phố là dạng nhà ở phố biến lâu nay ở các thành phố, đô thị lớn của nước ta. Đặc điểm dễ nhận biết là các nhà này được xây dựng san sát nhau, nằm ở mặt tiền hoặc trong các ngõ, hẻm. Vì trong thành phố chật hẹp nên nhà không có chiều rộng ở mặt tiền, nhưng có chiều sâu. Cơ bản đây là dạng nhà để ở, nhưng nếu may mắn nằm ở các trục lộ, các hẻm lớn, hoặc khu đông đúc dân cư thì có thể kết hợp để buôn bán, kinh doanh.

Có nhiều hình thức nhà phố, tùy vào quy hoạch, mục đích xây dựng, công năng. Có thể kể ra các dạng nhà như sau: nhà phố liền kề, nhà phố thương mại, nhà phố đơn lập, nhà phố sân vườn…

Nhà phố liền kề

Nhà phố có khá nhiều ưu điểm nổi trội so với các dạng nhà khác. 

  • Thứ nhất phải nói đến yếu tố pháp lý rõ ràng nên tạo sự yên tâm nhất định cho nhà đầu tư thêm tự tin.
  • Tính thanh khoản của loại hình nhà phố cũng rất tốt vì nhu cầu tìm mua khá cao. Bên cạnh đó nhà phố ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tiêu cực tác động đến sự trượt giá.
  • Nhà phố có khả năng sinh lời tốt, nhất là dạng nhà thương mại hay có vị trí kết hợp kinh doanh buôn bán tốt.
  • Vị trí thường nằm ở khu trung tâm, hoặc các khu dân cư đông đúc. Chính vì điều này nên nhà phố có ưu điểm về hạ tầng đồng bộ và những tiện ích sẵn có.

Tuy có nhiều ưu điểm như vậy, nhưng nhà phố cũng có những nhược điểm cố hữu:

  • Đó là chi phí đầu tư ban đầu thường lớn, nhất là loại hình nhà biệt thự, mặt tiền, có diện tích lớn.
  • Kế đến là mặt bằng dân trí có thể không đồng nhất, phức tạp.

Tóm lại, nhà phố là một loại hình bất động sản ưa thích của các nhà đầu tư.

Căn hộ chung cư đang là loại hình bất động sản đầu tư phổ biến

Chung cư là một khu nhà tập hợp nhiều căn hộ của nhiều gia đình cùng chung sống. Đặc trưng nổi bật của chung cư đó là có nhiều hạng mục và tiện ích là sở hữu và sử dụng chung của cư dân.

Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản được quan tâm và là xu hướng đầu tư nhiều trong thời gian gần đây. 

Tốc độ tăng dân số cơ học ngày càng cao đồng nghĩa nhu cầu nhà ở rất lớn. Trong khi đó quỹ đất để xây dựng hạn chế, thì càng nhiều căn hộ chung cư ra đời là giải pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu định cư. Điều này cho thấy lực hấp dẫn của thị trường nhà chung cư rất lớn và dự địa của loại hình bất động sản này là còn rất nhiều. 

Bên trong một căn hộ The MarQ
Bên trong một căn hộ The MarQ

Nói về ưu điểm, chúng ta thấy có các ý nổi bật như sau:

  • Loại hình căn hộ chung cư khá đa dạng về phân khúc từ cao cấp đến bình dân, thích hợp cho mọi túi tiền. Có những dạng nhà chung cư xã hội, cho đến các chung cư trung cấp và cao cấp. Theo công năng thì có những căn hộ diện tích khá nhỏ như như studio, officetel. Cũng có những căn hộ rộng lớn, siêu sang dành cho giới tinh hoa giàu có như penthouse, sky villa…Tham khảo thêm các loại hình căn hộ chung cư tại đây.
  • Các dự án chung cư thường được sự hỗ trợ rất lớn từ ngân hàng, cũng như đặc điểm xây dựng theo tiến độ, nên chính sách thanh toán khá linh hoạt.
  • Theo quy định của pháp luật, các dự án chung cư phải có quy hoạch, thiết kế rất bài bảng. Nhiều tiện ích đi kèm từ cơ bản đến nâng cao được chăm chút nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cư dân. Các tiện ích thường thấy là: sân chơi, hồ bơi, gym, trường học, siêu thị…
  • Vấn đề an ninh, an toàn được đảm bảo tốt với việc kiểm soát khách ra vào chặt chẽ. 
  • Đối với nhà đầu tư, thanh khoản tốt, nhu cầu và sức mua lớn là vấn đề được quan tâm hàng đầu để quyết định tham gia vào loại hình bất động sản nhà ở chung cư.

Nhược điểm của nhà chung cư:

Ví dụ như mật độ dân cư đông sẽ bất tiện cho việc di chuyển lên xuống nhất là các giờ cao điểm.

Đất nền là loại hình đầu tư bất động sản sinh lời cao

Loại hình đất nền đã có từ lâu đời. Nếu như ngày xưa thường mua trực tiếp của người dân, thì các năm gần đây rầm rộ lên hình thức đất nền dự án. Trong các đô thị lớn, dân số đông và đất đai ngày càng khan hiếm (ví dụ như TP.HCM) thì đất nền thường xuất hiện ở các vùng ngoại ô, ven đô hay các tỉnh thành. Để đầu tư vào loại hình đất nền thì nhà đầu tư phải có kiến thức nhất định về quy hoạch, pháp lý, cũng như tầm nhìn để nhận định các tiềm năng trong tương lai. 

Dự án đất nền Boulervard Đồng Nai
Dự án đất nền Boulervard Đồng Nai

Một số ưu điểm nổi bật để nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn hình thức bất động sản đất nền:

  • Đất nền thường có giá thấp, cho nên vốn đầu tư ban đầu là thấp hơn các loại hình bất động sản khác.
  • Tăng giá khá nhanh và có tỷ lệ lời cao trong thời gian ngắn. Nhất là những đất nền nào ở các khu vực có tốc độ phát triển kinh tế – xã hội cao.
  • Yếu tố thanh khoản và sức mua lớn.
  • Cơ bản tâm lý người Việt Nam vẫn chuộng sở hữu nhà có đất hơn. Trong khi đất nền là một loại tài sản có thể “để dành” được.

Tuy nhiên, những nhược điểm sau của đất nền mà nhà đầu tư cũng cần lưu ý:

  • Yếu tố đầu tư là tính pháp lý của đất nền. Vì sức hút lớn nên có khá nhiều dự án trái phép, không có giấy chứng nhận sở hữu. Hoặc là khu đất nền có thể đã nằm trong các quy hoạch từ trước của chính quyền địa phương.
  • Như đã chia sẻ ở trên, đất nền có giá thành thấp. Tuy nhiên, một số đất nền ở các vị trí đẹp, sáng sủa, thì giá thường đội lên khá cao.
  • Vấn đề hạ tầng như điện, nước, giao thông, trường học hay dân cư thường không đồng bộ. 

Căn hộ kết hợp văn phòng (Officetel) – loại hình bất động sản xu hướng ở các thành phố

Officetel hay gọi theo tiếng Việt là căn hộ kết hợp văn phòng. Đây là loại hình bất động sản thường nằm trong các tòa nhà, khu chung cư ở các thành phố lớn. Ngày càng có khá nhiều công ty khởi nghiệp, công ty vừa và nhỏ với ít nhân viên mọc lên; cho nên nhu cầu về văn phòng có thể kết hợp lưu trú sẽ là lựa chọn xu hướng. 

Căn hộ Officetel ở Sài Gòn The Sun Avenue
Căn hộ Officetel ở Sài Gòn The Sun Avenue

Vậy căn hộ Officetel có những ưu điểm gì để thu hút nhà đầu tư?

  • Nhu cầu hiện tại là khá lớn nên tỷ lệ lấp đầy thường cao. Đầu tư vào officetel không sợ không ra được hàng.
  • Vì công năng kết hợp văn phòng và lưu trú, để tối ưu nhất thì diện tích các căn hộ này thường khoảng 25 – 50m2. Vì diện tích nhỏ nên giá thành rẻ hơn các loại hình căn hộ khác trong tòa nhà.
  • Đối tượng hướng đến để sử dụng officetel là các công ty, giới văn phòng, cho nên có thể dùng địa chỉ căn hộ để đăng ký kinh doanh hoặc các thủ tục hành chính khác.
  • Được hưởng các tiện ích dùng chung của tòa nhà như khu vực lễ tân, khu vực đặt bảng tên doanh nghiệp, thang máy, an ninh, gửi xe…

Officetel có nhược như thế nào?

  • Với diện tích căn hộ nhỏ như vậy, trong khi phải dành một phần tách biệt cho mục đích làm văn phòng làm việc thì không gian còn lại chỉ để lưu trú tạm. Chính vậy mà cư dân trong officetel không được định cư ổn định lâu dài, chỉ được đăng ký tạm trú.
  • Về pháp lý, cho loại hình căn hộ này chỉ được sở hữu trong 50 năm. Đây cũng là e ngại tâm lý cho các nhà đầu tư.
  • Nằm trong các tòa nhà, tọa lạc ở các vị trí trung tâm, cho nên chi phí để quản lý và vận hành loại hình căn hộ này cũng khá cao.

Nhà trọ cho thuê là loại hình bất động sản bình dân

Nếu như loại hình căn hộ chung cư dành cho phân khúc khách hàng trung cấp hoặc mong muốn cuộc sống ổn định. Thì nhà trọ cho thuê là loại hình bất động sản đánh vào nhu cầu khách hàng tạm trú, các đối tượng có thu nhập vừa hoặc thấp hơn. Nhà đầu tư bất động sản thường tìm kiếm các khu đất hoặc khu nhà cũ ở gần các khu công nghiệp, những nơi tập trung nhiều nhà máy, xí nghiệp. Sau khi xây dựng hoặc cải tạo thành các phòng trọ (thường là theo dãy nhà, có diện tích khiêm tốn), thì cho các đối tượng công nhân, sinh viên, mới đi làm thuê.

Một căn phòng trọ cho thuê có thiết kế đẹp
Một căn phòng trọ cho thuê có thiết kế đẹp

Các lợi thế của loại hình bất động sản phòng trọ cho thuê:

  • Lượng tăng dân số cơ học từ các tỉnh thành, vùng nông thôn ra thành thị, hoặc dịch chuyển đến các khu vực có khu công nghiệp ngày càng tăng. Có thể khẳng định là đầu ra của loại hình bất động sản này luôn khả quan, nhu cầu thuê nhà trọ là rất lớn.
  • Nguồn thu phát sinh từ tiền thuê là ổn định và thường tăng theo quy kỳ hàng năm. 
  • Chi phí đầu tư ban đầu không quá cao.
  • Quan trọng nữa là đây là tài sản gắn liền với đất ở nên giá trị sẽ tăng theo thời gian.
  • Chi phí tái sửa chữa, quản lý, vận hành không lớn.

Phòng trọ cho thuê cũng có các vấn đề nhược điểm như sau:

  • Đây là hình thức kinh doanh nên chịu các khoản chi phí về thuế, phí theo quy định của Nhà nước.
  • Tốn thời gian, nhân sự, công sức để quản lý vận hành, ví dụ như để đi thu tiền trọ, thu tiền điện nước.
  • Khó quản lý về an ninh do khách hàng từ nhiều thành phần, phức tạp về trình độ văn hóa, nghề nghiệp.

Bất động sản công nghiệp là loại hình đầu tư nhiều tiềm năng

Loại hình bất động sản công nghiệp đang trên đà phát triển, cùng với nhịp độ phát triển kinh tế của đất nước. Trong giai đoạn công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay nhà nước đã tạo ra nhiều chính sách để khuyến khích phát triển các KCN, KCX tập trung. Với lợi thế về địa lý, tình hình chính trị – xã hội ổn định, dân số trẻ và nhân công rẻ; thì Việt Nam là một trong những cực hút vốn FDI hàng đầu ở Đông Nam Á. Bất động sản công nghiệp ra đời để đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển.

Có thể hình dung, bất động sản công nghiệp là đất để xây dựng mới các KCN, mà máy, văn phòng, kho bãi, ký túc xá……Loại hình bất động sản này cần những quỹ đất lớn và cần đầu tư hạ tầng đồng bộ. Để tạo lập và vận hành những dự án như vậy cần những chủ đầu tư có tiềm lực, năng lực và kinh nghiệm triển khai, quản lý.

Một dự án Bất động sản công nghiệp
Một dự án Bất động sản công nghiệp

Vậy loại hình bất động sản công nghiệp có những ưu điểm gì các nhà đầu tư cần quan tâm.

  • Như đã nói như trên, ưu điểm đầu tiên là về nhu cầu mặt bằng để hình thành các nhà máy, phân xưởng. Nhà nước cũng đang có chính sách di dời các cơ sở đang hiện hữu trong khu dân cư để giảm thiểu ô nhiễm môi trường sống.
  • Nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm, nhất là các vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn thiện tốt. Hiện đang có xu hướng các nhà đầu tư tìm đến bất động sản công nghiệp “sạch”.
  • Khách hàng thuê ổn định, lâu dài. Tỷ suất lợi nhuận lớn và tăng trưởng rất đều.

Nhưng bất động sản công nghiệp cũng có các nhược điểm sau:

  • Nhà đầu tư phải có tiềm lực trường vốn vì thời gian thu hồi vốn khá dài so với các loại hình bất động sản khác.
  • Ngoài tiềm lực, uy tín và năng lực cũng quyết định đến mức độ thành công.
  • Loại hình này cần quỹ đất lớn nên nguồn đầu vào khá khó, chưa kể đền bù ở nước ta luôn là vấn đề băn khoăn với nhiều nhà đầu tư hiện nay.

Shophouse – loại hình bất động sản mới nổi nhưng nhiều tiềm năng

Shophouse là sự kết hợp của “shop” và “house”. Hay theo nghĩa tiếng Việt, đó là dạng bất động sản kết hợp giữa công năng nhà ở và kinh doanh. Thuật ngữ dân kinh doanh bất động sản gọi là “nhà phố thương mại”. Có hai dạng shophouse phổ biến ở nước ta. Hoặc là phần tầng đế của các tòa nhà chung cư lớn, có vị trí tốt. Dạng thứ hai là các dãy phố liền kề hay nhà phố thương mại. 

Căn hộ Shophouse ở Vinhomes Golden River
Căn hộ Shophouse ở Vinhomes Golden River

Để cân nhắc chọn loại bất động sản Shophouse thì nhà đầu tư cần biết các ưu điểm sau đây:

  • Shophouse thường có vị trí đẹp, tốt nhất trong một tòa nhà.
  • Với số lượng ít hơn các dạng nhà khác nên thường xảy ra tình trạng khan hiếm do nhu cầu cao.
  • Thanh khoản của dạng nhà này là khá cao.
  • Hiệu suất sử dụng Shophouse làm điểm kinh doanh khá cao do có sẵn nguồn khách hàng là cư dân trong nội khu.

Shophouse cũng có các nhược điểm:

  • Giá thành đầu tư cho dạng nah2 này là cao hơn gấp nhiều lần so với căn hộ thông thường.
  • Một yếu tố pháp lý nhà đầu tư cần quan tâm là thời gian của quyền sở hữu Shophouse chỉ 50 năm.
  • Hiệu quả đầu tư tùy thuộc rất nhiều vào vị trí.

Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình đón đầu xu thế

Trong chiến lược phát triển của mình, Chính phủ Việt Nam đã đề ra mục tiêu ngành Du lịch phải là Ngành kinh tế mũi nhọn. Trong những năm gần qua, du lịch luôn phát triển với tốc độ tăng trưởng rất cao. Kinh tế phát triển, nhu cầu đi nghỉ dưỡng của người dân tăng lên rõ rệt. Nước ta cũng là một trong những điểm đến hàng đầu của du khách quốc tế. Điều đó khẳng định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là xu thế.

Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình mới, bao gồm các khu du lịch, resort, khách sạn, tổ hợp nghỉ dưỡng. Thường thì những dự án này nằm ở các khu vực đang hoặc có tiềm năng phát triển du lịch. Phần lớn tập trung ở các vùng có bãi biển đẹp.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng
Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng

Các ưu điểm cuốn hút nhà đầu tư của bất động sản nghỉ dưỡng:

  • Ngành du lịch phát triển với tốc độ ấn tượng nên nhu cầu rất cao.
  • Mục đích đầu tư có thể để ở, để cho thuê, hoặc kết hợp cả hai.
  • Thường được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực.
  • Tỷ suất lợi nhuận cao, chu kỳ sinh lời lâu dài và ổn định.

Một số nhược điểm của bất động sản nghỉ dưỡng:

  • Vốn đầu tư ban đầu lớn nhất là những dự án ở các “điểm nóng”.
  • Phụ thuộc vào thị trường khách du lịch.
  • Ảnh hưởng bởi các yếu tố thiên tai, dịch bệnh.
  • Hành lang pháp lý chưa rõ ràng cho loại hình đầu tư này.

Bất động sản Hoa viên nghĩa trang

Đây là loại hình bất động sản đặc thù, nó liên quan yếu tố tâm linh nên nhiều nhà đầu tư còn e ngại. Ở các đô thị lớn, quỹ đất dành cho nơi yên nghỉ cuối cùng của người dân rất hiếm, nên đã có các dự án Hoa viên ra đời.

Dự án Hoa viên cao cấp
Dự án Hoa viên cao cấp

Loại hình bất động sản này dường như không có rủi ro. Vốn đầu tư ban đầu lại thấp, trong khi tỷ suất lợi nhuận lại cao, cộng đó ít rủi ro về vấn đề pháp lý. Cho nên, bất động sản Hoa viên nghĩa trang là một loại hình bất động sản tiềm năng cho các nhà đầu tư.

Với sự đa đạng các loại hình bất động sản như hiện nay, nhà đầu tư nên chọn lọc kỹ để đưa vào trong danh mục của mình. Tùy vào thời điểm có thể lựa chọn một hoặc nhiều sản phẩm ở các loại hình khác nhau.

Similar Articles

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

Comments

Quảng cáospot_img